外资跨境房地产投资及资本准入架构建设、结售汇及税务筹划实务

内容

一、外资投资房地产的“障碍”与突破口——FDI结构的建立

二、跨境结构基础税收与房地产投资税收优化

三、外资国内房地产项目投资建议

作者强调：

受当前海外融资政策以及疫情全球蔓延以来海外资本市场剧烈波动的影响，越来越多的海外资本在全国上下不靠谱的情况下寻求政治经济环境稳定的地方。面对国外的疫情。项目进行保值增值投资，而国内，尤其是国内房地产行业，是部分境外资本投资的首选。近一个月来，大量外国投资者试图进入该国开展房地产预融资业务。其中，由于众所周知的原因，香港的基金纷纷排队入场。在近期我们财富中心与部分外商的合作交流中，

对此，我们财富中心梳理了资金进出、结售汇、外资房地产投资税收问题及其规划等相关问题，以期为业内人士提供共同参考。

一、外资投资房地产的“障碍”与突破口——FDI结构的建立

目前，国家鼓励外商投资，加大对外开放力度。在外商投资产业领域，我国还需严格按照《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2019年版）》（以下简称《负面清单》）等要求，虽然房地产行业没有被列入负面清单。相关行业如图。然而，在“房不炒”的背景下，在中国，外资主要用于投资国内房地产，尤其是通过结汇支付土地押金和土地款后。如果建立简单的结构，外商投资企业可以直接结汇投资。

总的来说境外资金如何入境投资，在目前的经营实践中，资本进入的方式主要有设立外商投资企业（FDI）、通过QFLP/RQFLP、购买金融产品（通过应收账款质押进入，实际上是一种贸易其中，通过QFLP/RQFLP进入资金需要借助合适的渠道机构。在支付渠道费的同时，标的投资标的也受到限制（如果不能直接投资房地产，需要非房地产主体打包）。另外，所谓“借还”，是指资金入境后，到期后需要出境。

相比之下，通过FDI方式从境外引进资金进行房地产投资是一种常见且正规的操作，注册资本可根据投资规模和项目情况，在后续灵活增减。资金进出境手续可正常办理。具体而言，我们将选择在一些工业园区或自贸区经营，构建外商投资企业的投资结构，包括外商投资公司和外商投资合伙企业两类。外商投资企业虽然对投资者准入要求比较严格，但在开立资本监管账户方面具有优势。外商投资的有限合伙相对松散，但在后续的增资操作中相对灵活。需要说明的是，具体架构的搭建需要根据项目情况进一步讨论。

(一）外商投资公司的资金进入方式及注意事项

1. 外商投资企业资本准入的基本结构

通过设立外商投资公司架构，一般可以在设立外商投资公司A（WFOE）后进行资本进入，并进行FDI登记，再设立管道公司B、C、D通过A项下增资直至“削弱”“资本的外国属性。或者同时在中国设立外资投资公司A（WFOE）为GP（FDI注册），外资资金直接作为LP用于在中国设立外商投资合伙企业B（经监管认定为外商投资并进行外商直接投资登记），并继续建设B项下的结构，实现“外资退出”，然后投资房地产项目。

2. 设立外商投资公司架构的注意事项

（1）外商有准入要求。对于设立外商投资公司，不同的工业园区和自贸区对外商都有准入要求。检查外商的信用，需要满足投资设立投资公司所需的经济实力，并核实申请前一年的总资产（如不少于2亿美元或4亿美元，不同的自贸区和工业园区不同） )；且投资者需在中国投资设立外商投资企业，实收出资不低于一定数额（如不低于1000万美元）。

（2）外商投资企业名称中包含“投资”二字，经营范围包括投资和其他范围。外商投资企业可以结汇资本金进行再投资。另外，根据《外商投资企业管理办法》外债登记（汇发[2013]年第19号）规定，外商投资企业可享受注册资本4-6倍的境外融资额度。

（3）多层架构打造“去外资化”。外商投资A公司（WFOE）设立为一级架构后，WFOE再投资的一级B公司为在监管方面也得到认可，由于外资的性质，为了达到“去外资”的目的，通常需要在B公司之后设置1-2层结构，才能达到去外资的目的。外资。

（4）结售汇层面，应提供最后一层资金流向的交易对手名称，根据不同结构具体讨论。

(二）外商投资合伙企业资金进入方式及注意事项

如前所述，设立外商投资投资公司需要满足一定的准入条件。如果无法设立外商投资投资公司进行资本进入结构设计，可以通过设立外商投资合伙企业结构进行资本进入运作。

1. 外商投资合伙企业资金准入的基本结构

外资将在中国设立新的普通公司A或以国内B公司为GP，以外资为LP成立投资合伙企业C。在C的基础上，继续进行结构设计，直到完全异域化。伙伴关系一级的外国直接投资注册。

2. 外商投资合伙企业架构建设注意事项

（1）设立外商投资合伙企业，设立外商投资公司不需要外资和境内实收资本，但仍需渗透到实际控制人审核，并要求提供股东名册、登记证、存续证明等文件作为核实依据。

（2）与外商投资公司的结构相比，外商投资合伙企业结构的国内结构设计通常后期设立的管道公司相对较少，增资灵活性较高，但不能与外商投资公司结构相比，它们享有相同的外债额度，而且由于合伙企业相对松散，更容易受到外国监管机构的抽查和监督。

（3）结售汇需提供最后一层资金流向的交易对手名称，根据不同结构具体讨论。

二、跨境结构基础税收与房地产投资税收优化

在目前的经营中，为规避资金的进出及相关税费，外资机构通常选择境外上市房地产公司或拥有境外股权主体的开发商作为房地产融资的交易对手，且普遍倾向于投资海外。对于贷款和利息回收，开发商在海外获得融资后将自行解决资金进入问题。因此，对于外资而言，由于对国内税收政策缺乏了解，也错失了大量投资机会。下图以外资FDI资本进入的常见结构为例。基本税收情况如下：

以投资征地定金或土地款为例，对于外资机构而言，税费的产生主要有两个方面：

1. 开发商的项目公司、土地拍卖平台公司或其他相关主体按月或按季度支付固定收益（如未规划，固定收益/利息部分通常按3 % 或 6% 增值税，也被视为企业所得，按 25% 的税率缴纳企业所得税。 《居民企业间股息免税原则》，详见表一）；

2. 外资股权转让退出时（即土地拍卖平台公司D股权退出），如果转让溢价，会产生对应的企业所得税等税务问题股权转让收入。

（一）固定收益部分 - 利息

目前，固定收益部分的处理方式主要有以下三种：

1. 开具利息发票及贷款利息费用税前扣除

在D公司-土地拍卖平台公司-项目公司的结构中，以小额股权资本和增加股东借款的形式逐步注入资金。D公司收取土地拍卖平台公司支付的利息后，向其开具利息发票。，利息作为收入缴纳增值税及附加和企业所得税。

土地拍卖平台公司收取项目公司支付的利息后，由土地拍卖平台公司向其开具利息发票，但可以作为第三方在税收优惠地点设立承运人进行规划，项目公司向承运人支付咨询费。实现项目公司层面的进项增值税抵扣、土地增值税税前抵扣和所得税税前抵扣（详见方法三的相关内容）。

利息部分的应纳税额包括增值税（小规模纳税人3%，一般纳税人6%）和企业所得税（25%）。

关注关联贷款涉及的企业所得税税前扣除比例限制问题。根据财税[2008]121号和《企业所得税法》的相关规定，一般情况下关联贷款利息抵扣应考虑两个限制条件。即非金融企业的“资产负债率”为2：1，同期金融机构的贷款利率上限。此外，项目公司支付给土地拍卖平台公司的利息可在项目公司层面税前扣除（所得税税前扣除按关联贷款扣除限额办理，增地税的税前扣除是根据非金融机构提供的贷款，视具体情况而定。情况）。

2. 预分红方式收取固定收益

由于D公司以股东形式对土地拍卖平台公司和土地拍卖平台公司对项目公司以股东形式存在，在增资过程中以股本加资本公积或全部以股权形式注资，可以预先将固定收益以股利的形式支付给股东（实际不作为计费利息处理）。对于国外机构来说，自己收本金和收入就够了。因此，在运营层面，前期分红首先由开发商作为股东与项目公司之间的账户办理，但融资到期时境外资金如何入境投资，则以分红的名义进行。冲销处理、会计科目调整、

3. 通过税收优惠运营商或亏损企业收取固定收益，将利息费用转化为咨询服务费

开发商支付的固定收益部分折算为咨询服务费，由外资机构在税收优惠地设立的独资或合伙企业收取，税收优惠承运人与税收优惠承运人之间的服务关系项目公司根据商业合理性建设，项目公司支付给项目公司。为相关咨询服务开具发票。税收优惠承运人按7.5%的综合税率缴纳增值税及附加、个税、印花税等税项。最后解决利息部分的税收筹划问题。

除上述方式外，如果外资机构在中国境内存在亏损主体，该亏损主体也可能是相关咨询服务费征收的主体，所得税问题即可解决通过弥补损失。

(二） 股权提款 - 主体部分

根据我们目前的操作，在股权退出层面，通常有以下两种操作模式：

1. 海外转移与退出：对于单个开发商或单个项目，外资在进入国内时可先在海外设立SPV（即构建外资—海外SPV—等进入结构）国内外商独资企业）。退出时，选择转让其持有的境外SPV股权，适用境外税收政策。但是这种模式只适用于单个项目，不能用完国内已经建好的架构。

2. 境内转让退出：选择转让在境内按面值持有的土地拍卖平台公司股权退出。即D公司转让其持有的土地拍卖平台公司股权，间接转让项目公司股权。

注：若项目公司股权直接转让，由于项目公司已拥有项目公司名下的土地/资产，通常涉及以净资产评估价为基础的转让产生的股权转让溢价问题. 避免股权转让溢价带来的企业所得税问题。

三、外资国内房地产项目投资建议

除了瞄准国内一二线核心城市成熟商业地产，以及停车场、物流园区、不良资产等行业的投资机会外，不少近期寻求我们合作的外商也倾向于投资国内房地产预融资市场，但受资金限制。进入和国内税收成本（海外借贷成本通常每年12%-15%左右，国内借贷成本通常需要上涨3%-4%）。因此，在资金投入方面，他们倾向于向国外放贷，开发商将本金和利息偿还到国外。此外，选定的交易对手往往要求其在海外上市或有相关实体。虽然受到国内房地产项目投资高回报的诱惑，但面对近期国内流动性充足导致融资成本降低的竞争，往往在交易对手和项目的选择上失去一定的竞争优势。在成本无法与国内资本竞争的情况下，只能在规模、贷款速度、资金使用灵活性等方面进行竞争。

在解决投资房地产资金进入和结售汇等问题的情况下，面对活跃的国内预融资资金，外国投资者在选择项目时会综合评估金额可投资内需的资金规模、国内外资金成本的竞争优势、资金成本。在灵活性等基础上，选择能够接受外资融资成本的前100名开发商，可以选择与有一定实力的前100名开发商和地方领导或有招商引资需求的地方合作。此外，抓住开发商的融资痛点（目前，

另外，我们最近接触的一些外资基金，可能是第一次涉足国内市场，对国内房地产环境和国内金融环境不是特别熟悉。，以免走太多弯路。西正资本